NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. UNA MODIFICACIÓN QUE DURÓ UN SUSPIRO.

Con interés y expectación se recibió en el sector inmobiliario y en general, por la ciudadanía el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el 19 de diciembre de 2018.

Entre las novedades que aportaba estaba el de la duración de los contratos, pasando de tres a cinco años la prórroga obligatoria y de uno a tres la prórroga tácita. De esta forma, el plazo mínimo legal por el que el inquilino puede permanecer en la vivienda será de 5 años, a no ser que el arrendador sea una persona jurídica, en cuyo caso el plazo de prórroga se amplía a 7 años.

Por otra parte, con respeto a la fianza, se establecía un límite de hasta dos mensualidades, por lo que el arrendador no podrá exigir el pago de una fianza mayor a este plazo.

Del mismo modo, sería el arrendador quien deberá hacerse cargo de todos aquellos gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler y de la gestión inmobiliaria, siempre que el arrendador fuera una persona jurídica y los gastos no fueran motivados por iniciativa del inquilino.

Se modificaban igualmente los plazos de los desahucios al señalar que se paralizaban durante un mes en caso de que se tratara de una persona física y durante dos meses cuando fuera una persona jurídica.

Por otra parte, se adoptaban una serie de medidas para aliviar la presión fiscal

Por último, se dejaba libertad de propietario e inquilino de llegar a acuerdos para la renovación o mejora de la vivienda sin tener que esperar a que finalizara el contrato como ocurría antes.

Pero poco duró el Real Decreto Ley 21/2018, pues a los 35 días de su entrada en vigor, el día 22 de enero de este año, quedaba derogado al no ser convalidado en sesión extraordinaria del Congreso.

Hay quien ha calificado de desolación, impotencia, indignación lo que ha pasado, pues en un tema de tanta transcendencia social como es el caso del arrendamiento urbanos, que se den este tipo de situaciones, no es lo más adecuado. Esta no convalidación de la norma ha traído consigo un debate jurídico al que en este medio no puede permanecer ajeno: ¿Qué sucede con los contratos firmados en dicho periodo, es decir desde el 19 de diciembre de 2018 al 22 de enero de 2019? ¿Qué Ley se aplica a partir de la derogación?

Hay quien opina que estos arrendamientos son nulos, otros que nos encontramos ante un vacío legal al ser derogada la norma, y otras, que tal Texto normativo fue aprobado, estuvo en vigor y en consecuencia, tiene efectos para los celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, entendiendo que para los posteriores vuelve a aplicarse la LAU 29/1994 reformada por Ley 4/2013.

El debate está servido. Nosotros nos inclinamos por la última opinión pero en nuestra intención debe prevalecer sobre todo la «seguridad jurídica» y para ello, hemos traido hasta aquí la opinión de reconocidos juristas que afirman, con respecto a cuál es el plazo mínimo del contrato de vivienda, que si éste es posterior al 22 de enero de 2019 (fecha de derogación del RDL 21/2018), tres años, conforme el art.9 LAU 29/94, pero si es anterior a esta fecha y posterior al 19 de diciembre de 2018, habrá que distinguir si estamos ante arrendador persona física o jurídica, de tal forma que será de cinco o siete años, respectivamente, al resultar aplicable el RDL 21/2018. Si el contrato es anterior al 19 de diciembre de 2018, volvemos al plazo de tres años, sin ninguna distinción, porque la Ley entonces era la citada LAU.

Con relación a la fianza y garantías del arrendamiento, las situaciones son distintas para un contrato posterior al 22 de enero de 2019 que se revisará a los tres años y se puede pactar cualquier tipo de garantía y si son anteriores a esta fecha y posteriores al 19 de diciembre de 2018, se revisará a los cinco o siete años, y nunca la garantía puede exceder de dos mensualidades de renta. Y de nuevo, como decimos en la pregunta anterior, para los anteriores al 19 de diciembre de 2018, tres años y sin limitación alguna.

Y así podríamos continuar y vivir en este debate jurídico. Por ello, es hora de que nuestros políticos asuman sus reponsabilidades y tomen conciencia de la necesidad de una Ley que regule los arrendamientos urbanos ajustada a las demandas de los ciudadanos y que de una vez por todas se dé respuesta a los problemas que a los mismos se les plantean, con rigor y seriedad, no con esta pantomima de reforma que ha durado lo que un suspiro y que ha creado un clima de inseguridad jurídica que los ciudadanos y los profesionales no merecemos.

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