CONSEJOS PRÁCTICOS ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA

Lo primero que tiene  que tener claro  antes de comprar una vivienda es contar con un presupuesto orientativo.

La cifra  que se debemos  destinar a la compra de la casa  no debería superar el 40% de nuestros  ingresos netos mensuales.

Para calcular esta cantidad divida sus ingresos netos anuales entre 12 y aplícale  el 40% de esos ingresos mensuales.Esa sería la cuota ideal para su hipoteca. A la ésta  puede sumar el dinero que tengas ahorrado.

Hay que tener en cuenta también los gastos iniciales de la compra de tu vivienda que puede calcular entre un 10% y un 12% del precio. Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto deben sumarse al precio de venta.

El importe de la hipoteca, más sus ahorros sería el precio de la vivienda que debe buscar (en el que estarán incluidos los gastos).

  En primer lugar, decida la zona donde quieres vivir.
En esta elección van a influir distintos aspectos como factores emocionales
(cercanía de padres, familiares, amigos, el barrio de “toda la vida”…) y factores objetivos (precios de la zona, transportes, aparcamiento, zonas verdes, centros comerciales, servicios urbanísticos…). Deben tenerse también en cuenta otros factores objetivos como  el acceso a los medios de transportes, las tiendas, centros de ocios, los servicios sanitarios, los colegio, las zonas de ocio, actividades al aire libre, instalaciones deportivas   En segundo lugar, elegir la vivienda   SUPERFICIE DE LA VIVIENDA   La superficie de la vivienda es una de las características más importantes. Hay que distinguir la superficie construida (metros construidos): es la superficie de la vivienda incluyendo todos los elementos, como muros, vigas, tabiques y terrazas, de la superficie útil (metros útiles) que  es la superficie total descontando el grosor de los muros, vigas, tabiques…   CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA   Tenga en cuenta entre otros los siguientes aspectos:   El espacio y la distribución general de la casa: número de habitaciones y de baños, ventanas exteriores en las habitaciones, pasillos, recibidores, estancias de paso, armarios empotrados, trasteros y otros espacios de almacenamiento.   La orientación de la vivienda: Las exteriores reciben normalmente más luz natural, las interiores son a menudo más tranquilas. Las orientadas al interior de una manzana son normalmente silenciosas. Se suelen valorar más las viviendas orientadas al sur por la calidad y cantidad de la luz natural.   Las calidades de la construcción y los acabados, son garantía de seguridad, solidez y calidad. Observar la pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras…   El estado de conservación de los elementos propios y comunes: estructura del edificio y posibles grietas o humedades.   Circuito de agua: hay que comprobar que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que pierda caudal de agua. Y que el sistema de agua caliente se adapta a lo que necesita.   La instalación de gas: si es gas natural, gas ciudad o butano y si la instalación cumple la normativa oficial. Si no es correcta, la compañía te exigirá que hagas los cambios necesarios.   Electricidad: comprobar enchufes para electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado y asegurarse de que tienen toma de tierra.   El tipo de calefacción: si hay y de qué tipo, eléctrica, central, aire o individual.   Aire acondicionado o bomba de calor: si es preinstalación o instalación y si el sistema es autónomo o centralizado. Si la potencia es adecuada para los m2 y la orientación de la habitación a climatizar.   Puertas y ventanas: que proporcionen luz, ventilación, visibilidad y aislamiento térmico y acústico para su comodidad y para ahorro de energía.   EL GARAJE . Tenga en cuenta:   1. La facilidad de acceso al garaje: entrada, sistema de apertura… 2. Dimensiones de la plaza y facilidad de uso. 3. Acceso directo desde el garaje hasta la vivienda.   VIVIENDAS VPO Y LIBRES   Puede ocurrir que la vivienda que tiene intención de adquirir sea una Vivienda de Protección Oficial. Esto quiere decir que el promotor se ha acogido a las ayudas y beneficios que le permite esta normativa. A cambio de estas ayudas al proyecto, es se  limita el tamaño de las viviendas y se define el precio máximo de venta en unos valores anuales máximos (llamados módulos). También suelen tener algún tipo de restricción en caso de venta y derechos de tanteo y retracto. El incumplimiento de estos límites puede acarrear sanciones administrativas y la devolución de las ayudas otorgadas.     Revise los créditos.   Pensar en comprar una casa, salvo que tenga mucho ahorrado, también equivale a solicitar un crédito o un préstamos. Pues bien, ha de saber cuál es el mejor del mercado, el que más le satisface..   En caso de viviendas para alquiler, que sea por donde vivas Como tiene que hacerse cargo de las averías o problemas que surjan en esa casa, siempre será mejor estar cerca que no tener que desplazarse.   Cuidado con los gastos de comunidad. Es algo que no se mira mucho pero que puede salir caro y engordar demasiado el gasto mensual que tengas que hacer.   Tómese su tiempo. Finalmente, ha de ir despacio, no tanto como para perder oportunidades, pero sí sopesando cada decisión para apostar por la mejor oportunidad de inversión.   Otra de las acciones previstas que debe realizar antes de comprar una vivienda  es acudir al Ayuntamiento correspondiente a fin de comprobar la situación urbanística de la vivienda. Debe consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno. Si el edificio se encuentra fuera de ordenación, lo que supone limitaciones en las obras que se pretendan ejecutar en la vivienda, etc.

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Acudir al Registro de la Propiedad donde  se identifica quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho como servidumbre, usufructo, censo, etc. Si tiene anotaciones de embargo, condiciones resolutorias,  arrendamientos, opciones de compra, etc.

Es importante que la vivienda esté libre de cargas.

Si la vivienda está gravada con una hipoteca en la cual no quiere subrogarse o con cualquier otra carga, el vendedor debe cancelarla económica y registralmente antes de la firma.

Acuda a la Comunidad de Propietarios. Debes solicitar a través del administrador de la finca o de la comunidad de propietarios el certificado que acredita que la vivienda está al corriente de los pagos a la comunidad.

Infórmese de si hay prevista derrama por gastos extraordinarios, alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada, etc. que acarree futuros

Debe tener también en cuenta el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos.

Gastos e Impuestos.

Debe tenerse en cuenta los gastos que suponen la protocolización  de un escritura de compraventa y los que se cobran por inscribir la finca en el registro de la propiedad.

Calcula lo que supondría el Impuesto de Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos documentados.

Tenga presente el coste del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Comprueba que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. La referencia catastral es obligatoria en la escritura y, en todo caso, es necesaria para la inscripción en el Registro

¿CÓMO BUSCAR?
Las posibilidades son múltiples   Buscar en  prensa especializada en oferta inmobiliaria, anuncios por palabras, suplementos inmobiliarios  de los diarios, servicios municipales o autonómicos, portales inmobiliarios de Internet, haciendo una prospección de la zona, o acudiendo a una Agencia Inmobiliaria.   La Agencia Inmobiliaria, es probable que tenga una oferta amplia y lógicamente  los precios.   La intervención de una Agencia no encarece la compra. Normalmente es el vendedor el que contrata sus servicios, de modo que será éste el que pagará sus honorarios.   El Agente Inmobiliario puede ahorrarle muchos viajes y gestiones inútiles..
 

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